停贷潮影响中国经济社会的方方面面

省吃俭用攒下首付,每月按时偿还房贷,没想到几年过去,没有等到安乐窝,钱也要不回来了。万般无奈下,一些中国购房者近日冒着登上失信“黑名单”的风险,集体宣布停止还房贷。
这场“停贷潮”始于6月下旬。由于开发商迟迟无法交付楼盘,江西省景德镇市恒大珑庭楼盘业主们发出一份《强制停贷告知书》。业主们称,如果项目在今年10月20日前未全面复工,将停止偿还房屋贷款。
“停贷潮”蔓延的速度非常快。据房地产研究机构易居研究院智库中心最新发布的报告,截至本月16日,中国各地至少出现271份类似的停贷告知书。这些购房者来自不同地区,河南、湖南和湖北最多;从城市看,郑州高居榜首,共有32个项目的业主发出停贷告知书。

“抱团”停贷的人虽然只是中国购房大军中的一小部分,但这场风波却让原本就萎靡不振的楼市雪上加霜。这也是去年房企债务危机后,中国房地产市场面对的又一场动荡,而这一次影响的范围可能更广。
除了“烂尾楼”买家房、财两空带来的社会和民生问题,“停贷潮”也让外界担忧风险外溢,引发系统性金融风险。
中国房地产与金融系统深度捆绑,房地产贷款也是许多银行的商业贷款主体。据中国央行数据,截至去年底,中国银行系统的房屋贷款额高达38万亿元(人民币,下同,7万8400亿新元)。广发证券估计,约2万亿元贷款可能因业主强制停贷受影响。
“停贷潮”的爆发与房地产市场低迷密切相关。中国从1994年以来实行的房地产预售制,很大程度上解决了房企开发项目时缺钱的问题。多年来,许多中国房企通过举债,不断加杠杆扩张,以“拿地、开工、预售、拿地”的高周转模式运作。楼市顺风顺水时,房企犹如一部永不停歇的赚钱机器;一旦楼市低迷,问题就暴露出来。
在“房住不炒”政策基调下,官方过去几年高压调控房地产市场;因为担忧房企债务问题,又祭出控制负债率的“三道红线”。房企手头越来越紧,难以像过去那样“拆东墙补西墙”。
“烂尾楼”成为债务危机后,房地产行业长期高杠杆、高负债、高周转模式下蕴藏风险的又一次集中显现。
中国银保监会过去一周两度回应“停贷潮”风波,并在17日晚释放“开水龙头”信号,要求银行“主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究,做好具备条件的信贷投放”;“有效满足房地产企业合理融资需求”。
与一年前恒大债务危机爆发时相比,中国监管部门这次的动作明显更快。这显示官方对“停贷潮”高度警惕,担心这场风波可能让“灰犀牛”乘虚而入,导致问题蔓延到银行的其他业务,成为推倒金融系统稳定的第一张骨牌。
值得注意的是,这波“烂尾楼”问题引爆的时间点,正值中国经济形势严峻和楼市低迷不振之际。
在疫情反复无常的冲击下,中国经济面临2020年武汉疫情后最艰难的时刻,全年5.5%的经济增长目标大概率会失守。向来是经济重要支柱的房地产行业,又在经历深度低迷期。虽然各地频频松绑楼市调控措施,上半年房地产开发投资额、商品房销量和销售额仍然全面下滑。
这种局面让官方陷入两难。如果要介入解决烂尾楼问题,就牵涉到谁出钱,无论是中央财政还是地方财政,现在都捉襟见肘,要填补窟窿力不从心。此外,这也意味着金融监管部门得放松信贷,松绑过去落实的降负债和去杠杆措施。
可要是官方铁了心,坚持房地产行业去杠杆,烂尾楼问题就会发酵。雪球一旦越滚越大,很可能让楼市面临难以承受的震荡。这不仅会进一步冲击复苏艰难的经济,甚至可能酿成更大的社会和政治风险。
在下半年中共二十大召开前,任何可能造成不稳定的苗头,都是官方不愿看到的。
有业内人士指出,去年爆发债务危机后,就有个别房企通过“哭穷”与政策博弈;在经济增长乏力,官方又对社会稳定和政治风险格外敏感之际,烂尾楼问题突然被引爆,不排除有个别开发商故意“躺平”,以此“绑架”政策。
不论这个阴谋论是否属实,房地产长期绑架中国经济和社会却是不争的事实。疫情下中国经济放缓,各界对楼市的担忧显示,经济与房地产的深度捆绑关系并没有多少改变。从这次的“停贷潮”看,受房地产捆绑的也不仅仅是经济,还有中国社会的方方面面,要打破房地产行业多年来的逻辑和发展格局困难重重。

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